现有房地产市场不景气，尤其房地产企业开发的商业门面，随着网络经济的发展，曾经“一铺养三代”已成为过去，如今购买商铺的消费群体越发的减少，一些房地产商纷纷采取边出租边销售的营销策略，即先盘活、炒热后再销售，兴许可以走出另一番天地。房开企业自建商品房用于出租如何财税处理？

一、增值税方面。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。

1、出租收入是一般计税还是简易计税？一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税。房地产企业老项目，但对房地产企业开发的商品房竣工是在营改增之后，即形成不动产时间为2016年5月1日后是否可以简易计税？根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）第二条第1项规定，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。也就是说，房地产老项目，其竣工为2016年5月1日后，出租收入仍然可以选择简易计税。

另外，根据 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年公告第18号文件）第三条和《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部 税务总局2020年公告第2号）第二条的规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，房地产开发企业购入未完工的房地产老项目继续开发，仍属于房地产老项目，相应出租收入仍可以选择简易计税。

2、出租收入是否抵减土地价款？《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。依据上述规定，抵减土地价款必须是销售自行开发的房地产项目时抵减其销售额，房地产企业将开发的房屋对外出租，房租出租收入销售额不可以扣除土地价款。

二、土地增值税方面。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时，不扣除相应的成本和费用。因此，房地产开发企业将开发的商品房用于出租，不涉及缴纳土地增值税。

三、企业所得税方面。根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第一条第（三）款规定，除将资产转移至境外以外，企业改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。因此，房地产企业将其开发产品用于出租无需视同销售确认收入。

注意：由于自产产品转为固定资产不再视同销售，为避免房地产开发企业利用固定资产折旧避税，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十四条规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

四、房产税方面。根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策问题的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。因此，房地产企业将开发的商品房对外出租，应当从租计征房产税。

注意：房开企业在开发产品停止出租后等待销售时，这段时间里是否还需要缴纳房产税？一般来讲，可以分情况进行处理，开发产品出租后，会计上把开发产品按固定资产管理（即按照投资性房地产核算），对于这种情形，应当缴纳房产税。因为房产税是对企业拥有的房产征收的一种税收，而房产在会计上应当按照固定资产管理。倘若开发产品出租后，会计上把该开发产品按固定资产管理，这就说明该开发产品的属性已发生了变化，不再属于“开发产品”范畴了，而属于固定资产范畴了，因此，停止出租后则应当按照房产原值缴纳房产税。如果开发产品出租后，会计上不作处理，仍然按开发产品管理，对于这种情形，则不需要缴纳房产税。开发产品在使用或出租、出借后，会计上没按固定资产管理，仍然按开发产品管理，那么，在停止使用或出租、出借后，开发产品仍然还属于房地产开发企业一种待售出的产品，因此，按照国税发〔2003〕89号的规定，不需要缴纳房产税。

五、会计处理方面。对于执行《企业会计准则》的企业，根据《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号）的规定，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的作为固定资产核算的房地产，包括自身用于生产经营的自用房地产和用于赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的投资性房地产。对房地产开发企业自用房地产与作为经营如出租使用的投资性房地产在折旧计提上应作如下区分：在对投资性房地产折旧的计提上，根据《企业会计准则第21号——租赁（2006）》第二十八条规定，对于房地产开发企业用于出租而将其开发产品转为投资性房地产的，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧。由于投资性房地产存在成本和公允价值两种计量模式，对采用成本模式计量的房地产，从会计准则的要求而言，仍应当按照固定资产的有关规定计提折旧，而采用公允价值计量的投资性房地产，不计提折旧，而是以资产负债表日的公允价值计量。但从税收的角度而言，无论投资性房地产采用何种计量模式，均可按新《企业所得税法》及其实施条例关于折旧计提规定予以税前扣除，区分房地产开发商品的自用情形，其折旧的计提不受上述开发产品自用累计未超过12个月又销售的限制性规定。具体会计处理如下：

1、采用成本模式计量投资性房地产的主要会计处理：

1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

借：投资性房地产—成本

存货跌价准备

贷：开发产品

2）按期(月)对投资性房地产计提折旧，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

计提折旧：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

取得租金：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）或应交税费-简易计税

计提减值准备：

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

3）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)/应交税费—简易计税

应缴纳土地增值税：

借：税金及附加

贷：应交税费—应交土地增值税

结转成本：

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要会计处理：

1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目(成本)，按其账面余额，贷记“开发产品”科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

借：投资性房地产

公允价值变动损益

存货跌价准备

贷：开发产品

其他综合收益

2）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目(公允价值变动)，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的分录。

借：投资性房地产-公允价值变动

贷：公允价值变动损益(或相反分录)

3）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目(成本)、贷记或借记本科目(公允价值变动)；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的金额，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务成本”科目。

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)/应交税费—简易计税

应缴纳土地增值税：

借：税金及附加

贷：应交税费—应交土地增值税

结转成本：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动(或借记)

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本(或相反分录)

结转其他综合收益时：

借：其他综合收益

贷：其他业务成本

来源：纪宏奎 十堰畅玮税务师事务所有限公司